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Statut LMP

Le Statut de Loueur en Meublé a fait couler beaucoup d’encre, du fait du non-plafonnement de la défiscalisation effectuée par le biais de ce Statut.

Grâce à ce dernier, véritable « support retraite », les investissements réalisés ont une rentabilité très élevée.

Il existe deux statuts de Loueurs en Meublé: le Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP), et le Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP, que nous allons détailler ci-dessous).

STATUT LMP : POURQUOI CES DISPOSITIONS ?

La France, comme le reste de l’Europe Occidentale, est très touchée par le vieillissement de la population: on estime à environ 800 000 le nombre de Personnes Agées Dépendantes aujourd’hui, chiffre qui devrait presque doubler d’ici 2040.

De même, les Etudiants en France ont des besoins très particuliers, qu’un bailleur classique ne saurait réellement satisfaire.

Enfin, le tourisme d’affaires est un secteur para-hôtelier en pleine expansion mais à part, qui mérite un développement relativement indépendant.

Ainsi, dans ces domaines, des infrastructures bien spécifiques, sachant répondre au mieux à ces besoins, sont plus que jamais nécessaires.

L’Etat, ne pouvant pas financer lui-même le développement de ces secteurs, par ailleurs générateurs d’emplois et ayant une importante vocation sociale, fait appel au contribuable, en contrepartie d’avantages fiscaux.

Tirant les conséquences de ces constatations, l’on est fondé à penser qu’en regard des avantages fiscaux accordés, il s’agit également, pour l’Etat, de diminuer la pression fiscale sur certains ménages susceptibles d’investir et de consommer, afin de dynamiser l’économie.

PRÉSENTATION

Au-delà de l’économie d’impôt qu’elle permet, le Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) permet de transformer son imposition en patrimoine, en acquérant un bien immobilier financé entre 80 et 90 % par les autres…

Le Statut LMP accorde également des revenus complémentaires élevés et garantis par contrat ainsi qu’un capital à la revente, tout cela sans apport et avec un faible effort d’épargne.

Locataire (60%) : Tous les mois, le loyer garanti, versé par le locataire, contribue au remboursement de l'investissement
Etat (20%) : L'état vous octroie une réduction d'impôt de 20%, réinvestie dans le bien immobilier.
Epargne (20%) : Sans entamer votre pouvoir d'achat, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en ayant investi seulement 20% du prix initial du bien!

COMMENT FONCTIONNE LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (STATUT LMP) ?

Définition du Statut de Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP) :

Dans un premier temps, la Location Meublée se définit par opposition à la location classique (location nue).

 

Ainsi, la location meublée ne peut concerner que des locaux d’habitation fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), ou tout logement neuf avec des prestations para-hôtelière, plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP), si:

  • Les revenus annuels de cette activité représentent: 23 000 € TTC au minimum ou plus de 50 % du revenu global.
  • Il procède à une inscription spécifique à la Location Meublée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Dans les autres cas, après une déclaration spécifique au Centre des Impôts, le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP).

La différence entre les Statuts LMNP et LMP tient également à leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que le Statut LMP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés (30 000 € d’impôt).

Les Avantages du Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le Statut LMP est surtout un régime fiscal pour les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Il permet, comme pour tout commerçant, d’imputer sur ses revenus globaux, les déficits générés par l’exploitation (hors amortissement).

  • De ce fait, la TVA, l’Impôt sur le Revenu, l’Impôt sur la Fortune (ISF), et divers autres impôts locaux, bénéficient du traitement avantageux de l’activité professionnelle, ce qui le rend donc extrêmement intéressant.
  • Le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %).
  • De plus, les revenus importants générés par la location du bien ne seront pas imposables tant que l’investisseur disposera de déficit reportable.

Il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus.

Avantages spécifiques au Statut LMP :

  • Les plus-values sont exonérées, à partir de 5 ans d’activité, en dessous de 250 000 € de Chiffre d’Affaires (calculé sur la base de la moyenne des deux exercices clos précédents).
    Au-delà de ce plafond, et jusqu’à 350 000 €, un allègement dégressif s’applique.
  • Dans le cas où cette activité procure au contribuable plus de 23 000 € TTC et représente plus de 50 % de ses Revenus Professionnels, son bien est considéré comme un outil de travail, et, en vertu de l’Article 885 R du CGI, et ne peut être soumis à l’assiette de l’ISF.
  • Etant donné le caractère professionnel du bien, la Transmission aux ayants-droit est grandement facilitée: allègement considérable des frais de succession et autres taxes relatives à la cession de biens.
  • Les droits de mutation peuvent être déduits, soit à l’achat, soit les 5 années suivantes.

Il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus.

Les engagements relatifs au Statut de Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP)

Les logements éligibles sont encadrés par la RM Desanlis du 29 Janvier 1980, garantissant un minimum d’habitabilité.

Un bail commercial (défini à l’article L145-1 du Code du Commerce) est conclu avec un Gestionnaire, et celui-ci fournira au moins 3 des 4 services suivants (si l’on souhaite récupérer la TVA):

  • Accueil et réception
  • Petit-Déjeuner
  • Ménage quotidien
  • Blanchisserie

Contrairement aux baux locatifs, qui ont une durée minimale d’un an, dans le cadre des baux commerciaux, il s’agit généralement du « 3 – 6 – 9″.

Le preneur à bail renonce à sa faculté de rétractation triennale et s’engage pour au moins 9 ans.

Il s’agit en effet de générer des revenus importants, cet investissement est donc prévu sur le long terme.

LES INTÉRÊTS DU STATUT LMP

  • Vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier
  • Vous générez des revenus complémentaires (loyers), sécurisés par une garantie locative (carence, loyers impayés)
  • Vous créez un capital financier (en cas de revente)
  • Vous optimisez votre patrimoine
  • Vous protégez votre famille

NOTRE MISSION

Ainsi, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale actuelle, nous vous préconisons un investissement vous permettant d’obtenir le gain fiscal et patrimonial maximal optimal en regard de votre situation et dans la limite de la loi.

ETUDE DE CAS

Leur profil

Monsieur T., 52 ans, pharmacien. Salaire mensuel net : 5 000 €

Madame T., 45 ans, médecin. Honoraires mensuels net : 1 865 €

Mariés, 1 enfant à charge.

Imposition avant opération : 57 653 € Propriétaires de leur résidence principale, avec un remboursement mensuel de 3 471 € jusqu’en 2015. Epargne acquise : PEL : 9 200 € – Contrat CAPI : 450 € – Assurance vie : 9 595 €

Leurs objectifs

  • Préparer leur retraite (perte importante de pouvoir d’achat au moment de la retraite, du fait de leur statut d’indépendant)
  • Réduire leur impôt
  • Protéger leur famille

Notre solution

Une opération en statut de Loueur Meublé Professionnel, dans une résidence étudiante

  • Situation : Marseille
  • Montant de l’investissement packagé : 660 649 €
  • Finance in fine proposé par nos soins : 660 649 € à un taux de 4,5 % sur 15 ans (après nantissement de 150 000 €)

Les résultats

Avec seulement 890 € d’épargne mensuelle :

  • Revenus Générés à 15 ans : 238 197 €
  • Economie d’impôt totale : 95 470 € (dont 46 237 € la première année) ainsi que la récupération de 76 620 € de TVA
  • Cession aux ayants-droit totalement ou partiellement exonérée de droits de succession (SARL de famille)

L’ESSENTIEL

Statut Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP): L’essentiel

2 statuts différents pour le Loueur en Meublé: Non Professionnel (Statut LMNP) et Professionnel (Statut LMP).
Une des différences entre les Statuts LMNP et LMP relève de leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que le Statut LMP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés.

Avantages communs aux deux statuts

Les revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui procure la possibilité de pratiquer des amortissements et d’autres avantages, selon le régime d’imposition (micro-BIC, simplifié, ou réel).

Avantages spécifiques au statut LMP

Création de revenus importants non fiscalisés

Possibilité d’imputer sur le Revenu Global l’ensemble des charges inhérentes au bien (sauf amortissement) = baisse du revenu imposable (donc mécaniquement, baisse de l’impôt)

Exonération d’ISF si les biens sont considérés comme « professionnels »
Exonération des plus-values (jusqu’à 250 000 €) à partir de 5 ans d’activité

Récupération de la TVA (19,6 %) sur le bien

Facilité de Transmission

Conditions nécessaires au Statut LMP

Afin d’obtenir le Statut de LMP, les revenus tirés de cette activité doivent dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux ; par ailleurs, une inscription spécifique à cette activité est effectuée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les biens éligibles doivent être des locaux d’habitation fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), et plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Ces investissements font l’objet d’un bail commercial avec un gestionnaire qui doit fournir au moins 3 des services suivants: Accueil et réception, petit-déjeuner, ménage quotidien, blanchisserie (si l’on souhaite pouvoir récupérer la TVA).

La fiche Statut LMP par MTD Finance
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Les textes de loi :

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Document non contractuel – Tous ces dispositifs sont soumis au respect du plafond des niches fiscales institué par la loi de finance 2009 et modifiée en 2010, qui correspond aujourd’hui à 20.000 € plus 8% du revenu imposable.

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