Monuments Historiques

Toujours en vigueur à l’heure actuelle, ce dispositif de défiscalisation est un des plus anciens, mais également celui qui utilise le support le plus prestigieux, c'est-à-dire le patrimoine historique et culturel de la France.

 Monuments Historiques : pourquoi cette disposition ?

Au début du XXème siècle, l’Etat veut savoir quel est l’état de son patrimoine historique et culturel, et créée le Registre des Monuments Historiques, afin d’en recenser l’ensemble des biens, et de financer les travaux nécessaires à leur réhabilitation, pour permettre qu’ils soient maintenus ouverts au public.

Depuis, la législation a évolué, de même que le budget de l’Etat, qui ne peut financer seul la restauration de la totalité du patrimoine historique. Ainsi, il fait financer à un contribuable des travaux sur des monuments historiques en l’incitant fiscalement de manière très importante.

 Comment fonctionne l'investissement en « Monuments Historiques »?

 Les avantages de l'investissement en « Monuments Historiques » :

Plusieurs situations sont à prendre en compte, en fonction de l’utilisation du bien par le propriétaire.
En effet, si le bien génère (ou non) des recettes ou s’il est occupé (même partiellement), les avantages accordés sont différents.
Dans le cas général, d’un bien qui génère des recettes et n’est pas occupé par son propriétaire, les travaux financés, ainsi que l’ensemble des autres charges (comme les intérêts d’emprunt et les frais consécutifs à l’ouverture des lieux au public), sont déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu net global.

C’est le principe du déficit foncier : la différence entre les frais engagés et les recettes perçues est déduite à 100 % du revenu global (dans le cas d’un immeuble accessible au public), et à 50 % dans le cas contraire, ce qui procure une baisse très importante du revenu imposable et donc, proportionnellement, de l’impôt.
Ce déficit, en cas d’excédent, est reportable sur les dix années suivantes mais dans le cas général, l’opération en Monuments Historiques se réalise sur une à deux années.

Les autres charges, comme les frais de gérance, la rémunération des gardiens, ou les travaux non subventionnés, sont également déductibles à 100 %.

Par ailleurs, le régime des « monuments historiques » donne droit à une exonération de la totalité des droits de donation et de succession, qu’ils concernent le bien, les meubles ou les parcs et jardins (qui constituent le prolongement historique ou artistique du bien).

Si le propriétaire occupe son bien, seule une fraction des charges est imputable, au prorata de la surface ouverte au public.
De même, bien que le classement ou l’inscription, concernent majoritairement la totalité de l’immeuble, parfois, seule une partie isolée ou dissociable (escalier, plafonds, tour, …) peut être considérée comme Monument Historique.
Le cas échéant, l’imputation des travaux sur le revenu global est restreinte aux seuls travaux affectant ces parties.

Si les recettes générées sont « accessoires » (recettes d’ouverture au public), ces dernières sont imposables suivant le régime du droit commun des revenus fonciers (soit une prise en compte au titre des frais réels), après déduction des charges d’ouverture au public, un abattement de 1 525 € (si le monument est dépourvu de parc ou jardin) ou de 2 290 € (si le monument possède un parc ou un jardin).

Enfin, si le bien ne génère aucune recette, les charges (intérêts d’emprunt inclus) sont déductibles du revenu global, à 100 % en cas d’ouverture au public, et à 50 % dans le cas contraire.

 Les engagements relatifs à l'investissement en « Monuments
Historiques » :

Le classement d’un bien en Monument Historique est apprécié par l’architecte en chef des Monuments Historiques, pour son caractère historique et/ou architectural.
Une fois le statut obtenu, les travaux sont autorisés par l’autorité compétente : soit le préfet de région (patrimoine inscrit) soit le ministère de la culture (patrimoine classé). Par ailleurs, le patrimoine alentour dans un rayon de 500 mètres est également soumis à un certain nombre de règles.

Une Convention doit être signée avec les Ministère de la Culture et du Budget, prévoyant, pour une durée indéterminée, les modalités d’entretien, d’ouverture au public, de maintien des meubles, …pour bénéficier de l’exonération des droits de succession.

L'immeuble est réputé accessible au public (que ce soit de manière payante ou non) lorsqu’il est ouvert à la visite au moins 100 jours par an (d'avril à octobre) ou 80 jours par an (de juin à septembre).

Enfin, les travaux doivent être réalisés sous la surveillance du ministère de la Culture, avec l’aide technique de l’architecte en Chef des Monuments Historiques ou de l’architecte des bâtiments de France.

 Les intérêts à effectuer une opération avec des « Monuments Historiques » :

• Vous diminuez fortement votre impôt
• Vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier privilégié
• Vous créez un capital financier (en cas de revente)
• Vous générez des revenus complémentaires (loyers), sécurisés par une garantie locative (carence, loyers impayés)
• Vous protégez votre famille

Bien que chaque contribuable ait un profil unique, avec ses objectifs particuliers, ce dispositif est plus volontiers recommandé à des personnes s’acquittant de plus de 10 000 € d’impôts par an et situés dans les tranches marginales supérieures.

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Ainsi, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale actuelle, nous vous préconisons un investissement vous permettant d’obtenir le gain fiscal et patrimonial maximal auquel vous avez accès : nous réalisons ainsi un montage financier « clés en main ».

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