STATUT LMP : POURQUOI CES DISPOSITIONS ?

La France, comme le reste de l’Europe Occidentale, est très touchée par le vieillissement de la population: on estime à environ 800 000 le nombre de Personnes Agées Dépendantes aujourd’hui, chiffre qui devrait presque doubler d’ici 2040.

De même, les Etudiants en France ont des besoins très particuliers, qu’un bailleur classique ne saurait réellement satisfaire.

Enfin, le tourisme d’affaires est un secteur para-hôtelier en pleine expansion mais à part, qui mérite un développement relativement indépendant.

Ainsi, dans ces domaines, des infrastructures bien spécifiques, sachant répondre au mieux à ces besoins, sont plus que jamais nécessaires.

L’Etat, ne pouvant pas financer lui-même le développement de ces secteurs, par ailleurs générateurs d’emplois et ayant une importante vocation sociale, fait appel au contribuable, en contrepartie d’avantages fiscaux.

Tirant les conséquences de ces constatations, l’on est fondé à penser qu’en regard des avantages fiscaux accordés, il s’agit également, pour l’Etat, de diminuer la pression fiscale sur certains ménages susceptibles d’investir et de consommer, afin de dynamiser l’économie.

COMMENT FONCTIONNE LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (STATUT LMP) ?

Définition du Statut de Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP) :
Dans un premier temps, la Location Meublée se définit par opposition à la location classique (location nue).

Ainsi, la location meublée ne peut concerner que des locaux d’habitation fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), ou tout logement neuf avec des prestations para-hôtelière, plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP), si:

• Les revenus annuels de cette activité représentent: 23 000 € TTC au minimum ou plus de 50 % du revenu global.
• Il procède à une inscription spécifique à la Location Meublée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Dans les autres cas, après une déclaration spécifique au Centre des Impôts, le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP).

La différence entre les Statuts LMNP et LMP tient également à leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que le Statut LMP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés (30 000 € d’impôt).

Les Avantages du Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le Statut LMP est surtout un régime fiscal pour les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Il permet, comme pour tout commerçant, d’imputer sur ses revenus globaux, les déficits générés par l’exploitation (hors amortissement).

• De ce fait, la TVA, l’Impôt sur le Revenu, l’Impôt sur la Fortune (ISF), et divers autres impôts locaux, bénéficient du traitement avantageux de l’activité professionnelle, ce qui le rend donc extrêmement intéressant.
• Le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %).
• De plus, les revenus importants générés par la location du bien ne seront pas imposables tant que l’investisseur disposera de déficit reportable.

Il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus.

Avantages spécifiques au Statut LMP :
• Les plus-values sont exonérées, à partir de 5 ans d’activité, en dessous de 250 000 € de Chiffre d’Affaires (calculé sur la base de la moyenne des deux exercices clos précédents).
Au-delà de ce plafond, et jusqu’à 350 000 €, un allègement dégressif s’applique.
• Dans le cas où cette activité procure au contribuable plus de 23 000 € TTC et représente plus de 50 % de ses Revenus Professionnels, son bien est considéré comme un outil de travail, et, en vertu de l’Article 885 R du CGI, et ne peut être soumis à l’assiette de l’ISF.
• Etant donné le caractère professionnel du bien, la Transmission aux ayants-droit est grandement facilitée: allègement considérable des frais de succession et autres taxes relatives à la cession de biens.
• Les droits de mutation peuvent être déduits, soit à l’achat, soit les 5 années suivantes.

Il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus.

Les engagements relatifs au Statut de Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP)
Les logements éligibles sont encadrés par la RM Desanlis du 29 Janvier 1980, garantissant un minimum d’habitabilité.

Un bail commercial (défini à l’article L145-1 du Code du Commerce) est conclu avec un Gestionnaire, et celui-ci fournira au moins 3 des 4 services suivants (si l’on souhaite récupérer la TVA):

• Accueil et réception
• Petit-Déjeuner
• Ménage quotidien
• Blanchisserie

Contrairement aux baux locatifs, qui ont une durée minimale d’un an, dans le cadre des baux commerciaux, il s’agit généralement du « 3 – 6 – 9″.

Le preneur à bail renonce à sa faculté de rétractation triennale et s’engage pour au moins 9 ans.

Il s’agit en effet de générer des revenus importants, cet investissement est donc prévu sur le long terme.

NOTRE MISSION

Ainsi, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale actuelle, nous vous préconisons un investissement vous permettant d’obtenir le gain fiscal et patrimonial maximal optimal en regard de votre situation et dans la limite de la loi.

L’ESSENTIEL

Statut Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP): L’essentiel

2 statuts différents pour le Loueur en Meublé: Non Professionnel (Statut LMNP) et Professionnel (Statut LMP).
Une des différences entre les Statuts LMNP et LMP relève de leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que le Statut LMP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés.

Avantages communs aux deux statuts
Les revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui procure la possibilité de pratiquer des amortissements et d’autres avantages, selon le régime d’imposition (micro-BIC, simplifié, ou réel).

Avantages spécifiques au statut LMP
Création de revenus importants non fiscalisés

Possibilité d’imputer sur le Revenu Global l’ensemble des charges inhérentes au bien (sauf amortissement) = baisse du revenu imposable (donc mécaniquement, baisse de l’impôt)

Exonération d’ISF si les biens sont considérés comme « professionnels »
Exonération des plus-values (jusqu’à 250 000 €) à partir de 5 ans d’activité

Récupération de la TVA (19,6 %) sur le bien

Facilité de Transmission

Conditions nécessaires au Statut LMP
Afin d’obtenir le Statut de LMP, les revenus tirés de cette activité doivent dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux ; par ailleurs, une inscription spécifique à cette activité est effectuée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les biens éligibles doivent être des locaux d’habitation fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), et plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Ces investissements font l’objet d’un bail commercial avec un gestionnaire qui doit fournir au moins 3 des services suivants: Accueil et réception, petit-déjeuner, ménage quotidien, blanchisserie (si l’on souhaite pouvoir récupérer la TVA).

La fiche Statut LMP par MTD Finance
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Les textes de loi :

Article 34 du Code Général des Impôts

Article 35 du Code Général des Impôts

Article 39 C du Code Général des Impôts

Article 151 septies du Code Général des Impôts

Article 151 septies A du Code Général des Impôts

Article 156 du Code Général des Impôts

Article 261 D du Code Général des Impôts

Article 885 R du Code Général des Impôts

Article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation

Article L632-2 du Code de la construction et de l’habitation

Article 115 de la Loi 2005-32 du 18 janvier 2005

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002