STATUT LMNP : POURQUOI CES DISPOSITIONS ?

La France, comme le reste de l’Europe Occidentale, est très touchée par le vieillissement de la population: on estime à environ 800 000 le nombre de Personnes Agées Dépendantes aujourd’hui, chiffre qui devrait presque doubler d’ici 2040.

De même, les Etudiants en France ont des besoins très particuliers, qu’un bailleur classique ne saurait réellement satisfaire.

Enfin, le tourisme d’affaires est un secteur para-hôtelier en pleine expansion mais à part, qui mérite un développement relativement indépendant.

Ainsi, dans ces domaines, des infrastructures bien spécifiques, sachant répondre au mieux à ces besoins, sont plus que jamais nécessaires.

Tirant les conséquences de ces constations, l’on est fondé à penser que l’Etat, ne pouvant pas financer lui-même le développement de ces secteurs, par ailleurs générateurs d’emplois et ayant une importante vocation sociale, fait appel au contribuable, en contrepartie d’avantages fiscaux.

COMMENT FONCTIONNE LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (STATUT LMNP) ?

Définition du Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP):
Dans un premier temps, la Location Meublée se définit par opposition à la location classique (location nue). C’est donc un statut juridique, relevant du droit civil.

Ainsi, la location meublée ne peut concerner que des locaux d’habitation fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), ou tout logement neuf avec des prestations para-hôtelière, plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Le LMNP est aussi un statut fiscal: les revenus générés rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP), si:

• Les revenus annuels de cette activité représentent: 23 000 € TTC au minimum ou plus de 50 % du revenu global.
• Il procède à une inscription spécifique à la Location Meublée au Registre du Commerce et des Sociétés.
• Les recettes tirées de cette activité représentent plus de la moitié des revenus professionnels.

Dans les autres cas, après une déclaration spécifique au Centre des Impôts, le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP).

La différence entre les Statuts LMP et LMNP tient également à leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que le Statut LMNP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés (30 000 € d’impôt).

Les Avantages du Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Il s’agit d’un Statut qui procure au contribuable un régime dérogatoire au regard de certains impôts, perçus sur les BIC non professionnels.

• En effet, la TVA, l’Impôt sur le Revenu, et divers autres impôts locaux, dérogent au droit commun grâce au Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ce qui rend celui-ci extrêmement intéressant.
• Le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %).
• De plus, les revenus importants générés par la location du bien ne seront pas imposables tant que l’investisseur disposera de déficit reportable.
• Ces revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels.
Cela donne droit à certains abattements (jusqu’à 68 % de la valeur du bien) et à d’autres avantages (minimum d’abattement de 305 Euros), selon le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel).
• De plus, les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers,… mais hors amortissement) sont imputables (sans plafonnement et reportables sur les 6 années suivantes) des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui permet de diminuer le revenu imposable, et ainsi de réduire l’Impôt.

Il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus. De plus, depuis le passage aux normes IFRS, les amortissements doivent se pratiquer, à présent, par composant du bien.

Les engagements relatifs au Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP)
Les logements éligibles sont encadrés par la RM Desanlis du 29 Janvier 1980, garantissant un minimum d’habitabilité.

Un bail commercial (défini à l’article L145-1 du Code du Commerce) est conclu avec un Gestionnaire, et celui-ci fournira au moins 3 des 4 services suivants:

• Accueil et réception
• Petit-Déjeuner
• Ménage quotidien
• Blanchisserie

Contrairement aux baux locatifs, qui ont une durée minimale d’un an, dans le cadre des baux commerciaux, il s’agit généralement du « 3 – 6 – 9 ».

Le preneur à bail renonce à sa faculté de rétractation triennale et s’engage pour au moins 9 ans.

Il s’agit en effet de générer des revenus importants, cet investissement est donc prévu sur le long terme.

NOTRE MISSION

Ainsi, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale actuelle, nous vous préconisons un investissement vous permettant d’obtenir le gain fiscal et patrimonial maximal optimal en regard de votre situation et dans la limite de la loi.

L’ESSENTIEL

2 statuts différents pour le Loueur en Meublé: Non Professionnel (Statut LMNP) et Professionnel (Statut LMP).
Une des différences entre les Statuts LMNP et LMP relève de leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que le Statut LMP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés.

Avantages communs aux deux statuts
Les revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui procure l’avantage de pouvoir pratiquer des amortissements, selon l’option de calcul du résultat choisis (micro-BIC, simplifié, ou réel).

Avantages spécifiques au statut LMNP
Création de revenus non fiscalisés sur une lognue période.

Déficits imputables (intérêts d’emprunts inclus) sur les BIC des 6 années suivantes.

Récupération de la TVA (19,6 %) sur le bien.

Conditions nécessaires au Statut LMNP
Les revenus tirés de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux.

Les biens éligibles doivent être des locaux d’habitation meublés fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Ces biens peuvent faire l’objet d’un bail commercial avec un gestionnaire qui doit fournir au moins 3 des services suivants: Accueil et réception, petit-déjeuner, ménage quotidien, blanchisserie (pour permettre la récupération de la TVA).

La fiche Statut LMNP par MTD Finance
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Les textes de loi :

Article 34 du Code Général des Impôts

Article 35 du Code Général des Impôts

Article 39 C du Code Général des Impôts

Article 151 septies du Code Général des Impôts

Article 151 septies A du Code Général des Impôts

Article 156 du Code Général des Impôts

Article 261 D du Code Général des Impôts

Article 885 R du Code Général des Impôts

Article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation

Article L632-2 du Code de la construction et de l’habitation

Article 115 de la Loi 2005-32 du 18 janvier 2005

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002