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Alors que l’état vous permet de transformer ces impôts en patrimoine !

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Loi LMNP

Grâce au Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), véritable « support retraite », les investissements réalisés ont une rentabilité élevée.

De juillet 2006 à nos jours

La loi LMNP est un véritable « support retraite », car les investissements réalisés ont une rentabilité forte, en utilisant comme levier d’emprunt le patrimoine immobilier.

A télécharger : la fiche Statut LMNP (pdf)

LOI LMNP : POURQUOI CES DISPOSITIONS ?

La France, comme le reste de l’Europe Occidentale, est très touchée par le vieillissement de la population : on estime à environ 800 000 le nombre de Personnes Agées Dépendantes aujourd’hui, chiffre qui devrait presque doubler d’ici 2040.

De même, les Etudiants en France ont des besoins très particuliers, qu’un bailleur classique ne saurait réellement satisfaire.

Enfin, le tourisme d’affaires est un secteur para-hôtelier en pleine expansion mais à part, qui mérite un développement relativement indépendant.

Ainsi, dans ces domaines, des infrastructures bien spécifiques, sachant répondre au mieux à ces besoins, sont plus que jamais nécessaires.

Tirant les conséquences de ces constations, l’on est fondé à penser que l’Etat, ne pouvant pas financer lui-même le développement de ces secteurs, par ailleurs générateurs d’emplois et ayant une importante vocation sociale, fait appel au contribuable, à travers la loi de défiscalisation LMNP, en contrepartie d’avantages fiscaux.

PRÉSENTATION DE LA LOI LMNP

Au-delà de l’économie d’impôt qu’elle permet, le Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de transformer son imposition en patrimoine, en acquérant un bien immobilier financé entre 80 et 90 % par les autres…

La loi de défiscalisation LMNP accorde également des revenus complémentaires élevés et garantis par contrat ainsi qu’un capital à la revente, tout cela sans apport et avec un faible effort d’épargne.

Locataire (60%) : Tous les mois, le loyer garanti, versé par le locataire, contribue au remboursement de l'investissement
Etat (20%) : L'état vous octroie une réduction d'impôt de 20%, réinvestie dans le bien immobilier.
Epargne (20%) : Sans entamer votre pouvoir d'achat, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en ayant investi seulement 20% du prix initial du bien!

COMMENT FONCTIONNE LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LOI LMNP) ?

Définition de la loi LMNP :

Dans un premier temps, la Location Meublée se définit par opposition à la location classique (location nue). C’est donc un statut juridique, relevant du droit civil.

Ainsi, la location meublée ne peut concerner que des locaux d’habitation fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), ou tout logement neuf avec des prestations para-hôtelière, plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Le LMNP est aussi un statut fiscal : les revenus générés rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Le contribuable sera considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP), si:

  • Les revenus annuels de cette activité représentent: 23 000 € TTC au minimum ou plus de 50 % du revenu global.
  • Il procède à une inscription spécifique à la Location Meublée au Registre du Commerce et des Sociétés.
  • Les recettes tirées de cette activité représentent plus de la moitié des revenus professionnels.

Dans les autres cas, après une déclaration spécifique au Centre des Impôts, le contribuable sera considéré comme LMNP.

La différence entre les Statuts LMP et LMNP tient également à leur accessibilité: le Statut LMNP est très accessible, alors que la loi LMNP est préconisée pour des contribuables très fortement imposés (30 000 € d’impôt).

Les Avantages du Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Il s’agit d’un Statut qui procure au contribuable un régime dérogatoire au regard de certains impôts, perçus sur les BIC non professionnels.

  • En effet, la TVA, l’Impôt sur le Revenu, et divers autres impôts locaux, dérogent au droit commun grâce à la loi défiscalisation LMNP ce qui rend celui-ci extrêmement intéressant.
  • Le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %).
  • De plus, les revenus importants générés par la location du bien ne seront pas imposables tant que l’investisseur disposera de déficit reportable.
  • Ces revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels.
  • Cela donne droit à certains abattements (jusqu’à 68 % de la valeur du bien) et à d’autres avantages (minimum d’abattement de 305 Euros), selon le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel).
  • De plus, les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers,… mais hors amortissement LMNP) sont imputables (sans plafonnement et reportables sur les 6 années suivantes) des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui permet de diminuer le revenu imposable, et ainsi de réduire l’Impôt.

Il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement LMNP ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus. De plus, depuis le passage aux normes IFRS, les amortissements LMNP doivent se pratiquer, à présent, par composant du bien.

Les engagements relatifs à la loi de défiscalisation LMNP

Les logements éligibles sont encadrés par la RM Desanlis du 29 Janvier 1980, garantissant un minimum d’habitabilité.

Un bail commercial (défini à l’article L145-1 du Code du Commerce) est conclu avec un Gestionnaire, et celui-ci fournira au moins 3 des 4 services suivants :

  • Accueil et réception
  • Petit-Déjeuner
  • Ménage quotidien
  • Blanchisserie

Contrairement aux baux locatifs, qui ont une durée minimale d’un an, dans le cadre des baux commerciaux, il s’agit généralement du « 3 – 6 – 9 ».

Le preneur à bail renonce à sa faculté de rétractation triennale et s’engage pour au moins 9 ans.

Il s’agit en effet de générer des revenus importants, cet investissement est donc prévu sur le long terme.

LES INTÉRÊTS DU STATUT LMNP

  • Vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier
  • Vous générez des revenus complémentaires (loyers), sécurisés par une garantie locative (carence, loyers impayés)
  • Vous créez un capital financier (en cas de revente)
  • Vous protégez votre famille

NOTRE MISSION

Ainsi, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale actuelle, nous vous préconisons un investissement immobilier vous permettant d’obtenir le gain fiscal et patrimonial maximal optimal en regard de votre situation et dans la limite de la loi.

LA LOI LMNP, CONCRÈTEMENT…

ETUDE DE CAS

Leur profil :

Monsieur T., 54 ans, pharmacien.
Salaire mensuel net: 7 416 €

Madame T., 54 ans, médecin.
Honoraires mensuels net: 9 260 €

Mariés, 2 enfants mais aucun à charge.

Imposition avant opération: 57 653 €
Propriétaires de leur résidence principale, avec un remboursement mensuel de 2 688 € jusqu’en 2015.
Epargne acquise: Compte titre: 103 220 € – PEA: 99 250 € – Assurance vie: 13 068 €

Leurs objectifs

  • Préparer leur retraite (perte importante de pouvoir d’achat au moment de la retraite, du fait de leur statut d’indépendant)
  • Réduire leur impôt
  • Protéger leur famille

Notre solution

Une opération en statut de Loueur Meublé Professionnel, dans une résidence médicalisée type EHPAD

  • Situation: Région parisienne
  • Montant de l’investissement packagé: 628 669 €
  • Financement proposé par nos soins: 628 669 € à un taux de 4,07 % sur 15 ans

Les résultats

Avec seulement 1 177 € d’épargne mensuelle,
après nantissement de 80 000 €

  • Revenus Générés à 15 ans: 159 556 € (?)
  • Economie d’impôt totale: 78 174 € (dont 57 653 € la première année) ainsi que la récupération de 99 079 € de TVA
  • Cession aux ayants-droit totalement ou partiellement exonérée de droits de succession (SARL de famille)

L’ESSENTIEL

2 statuts différents pour le Loueur en Meublé : Non Professionnel (Statut LMNP) et Professionnel (Statut LMP).
Une des différences entre les Statuts LMNP et LMP relève de leur accessibilité: la loi de défiscalisation LMNP est très accessible, alors que le Statut LMP est préconisé pour des contribuables très fortement imposés.

Avantages communs aux deux statuts

Les revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui procure l’avantage de pouvoir pratiquer des amortissements, selon l’option de calcul du résultat choisis (micro-BIC, simplifié, ou réel).

Avantages spécifiques au statut LMNP

Création de revenus non fiscalisés sur une lognue période.
Déficits imputables (intérêts d’emprunts inclus) sur les BIC des 6 années suivantes.
Récupération de la TVA (19,6 %) sur le bien.

Conditions nécessaires à la loi LMNP

Les revenus tirés de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux.

Les biens éligibles doivent être des locaux d’habitation meublés fournissant un minimum d’habitabilité (RM Desanlis), plus spécifiquement les résidences de Tourisme, résidences étudiantes ou Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Ces biens peuvent faire l’objet d’un bail commercial avec un gestionnaire qui doit fournir au moins 3 des services suivants : Accueil et réception, petit-déjeuner, ménage quotidien, blanchisserie (pour permettre la récupération de la TVA).

La fiche Statut LMNP par MTD Finance
Téléchargez la fiche Statut LMNP

Les textes de loi :

RÉALISER VOTRE INVESTISSEMENT STATUT LMNP

Vous avez des questions à nous poser sur la loi LMNP ? Vous souhaitez avoir plus de précisions sur un cas particulier, notamment la loi DUFLOT 2013, en complément du statut LMNP ? Nous vous invitons à nous contacter par l’intermédiaire des numéros de téléphone ou du formulaire disponible ci-contre.

Vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au statut LMNP, et bénéficier d’une étude personnalisée, complète et gratuite de votre patrimoine par un de nos experts, demandez votre étude personnalisée.

Document non contractuel – Tous ces dispositifs sont soumis au respect du plafond des niches fiscales institué par la loi de finance 2009 et modifiée en 2010, qui correspond aujourd’hui à 20.000 € plus 8% du revenu imposable.

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